Paso a transcribir dos artículos sobre esta ley que entró en vigor el 1 de julio de 2013, uno de la AARP-PR (American Association of Retired People de Puerto Rico) y de Microjuris (tomado del portal de la Rama Judicial de PR). No son de mi autoría, solo sirvo de vehículo informativo.
¡No pierda su casa si se atrasa en su hipoteca!
Si está en riesgo de que se ejecute su hogar por atrasos en la hipoteca, ahora la mediación es su opción gracias a la nueva ley de Mediación en Ejecuciones Hipotecarias impulsada por AARP. Esta ley, que entra en vigor el 1ero de julio de 2013, establece la mediación obligatoria con el banco ante el tribunal, para que pueda salvar su hogar si se atrasa en los pagos de su hipoteca por problemas económicos.
Lamentablemente, ante la difícil situación económica que enfrenta el País, hay sobre 70,000 familias en riesgo de perder su hogar y alrededor de 20,000 en proceso de ejecución, según la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras de PR. Esta situación amenaza la seguridad económica y la tranquilidad de todos, pero especialmente de los adultos mayores que reciben el golpe más fuerte al perder su hogar luego de una vida de trabajo.
Por lo tanto, desde el 1ero de julio usted tiene nuevos derechos para abrir el diálogo en medio de una ejecución bancaria a través del proceso de mediación que ahora es obligatorio por ley. A continuación, le brindamos consejos como parte de nuestra alianza con la Asociación de Mediadores de Puerto Rico para promover los beneficios:
• Usted tiene que contestar la demanda de ejecución del banco en el plazo establecido, para que el proceso de mediación obligatoria se pueda activar.
• Asegúrese que usted es el dueño primario de la propiedad (Home Owner) antes de contestar la demanda.
• No está obligado a conseguir un abogado, ya que por ley se supone que el tribunal le asigne un mediador certificado que llevará el caso.
• El lugar donde se ejerza la mediación no puede ser el banco donde usted originó su préstamo.
• La persona que implemente la mediación no puede ser un procesador bancario. Por ley tiene que ser un mediador de conflictos activo y certificado por el Tribunal Supremo de Puerto Rico.
• El banco no puede cobrarle el 100% de los gastos de mediación a menos que lleguen a un acuerdo con el que usted esté satisfecho.
• El mediador de conflictos debe cumplir con los requisitos de la Oficina del Negociado de Métodos Alternos para la solución de conflictos bajo la jurisdicción del Estado Libre Asociado de PR.
• Tenga cuidado con la información que reciba de instituciones no autorizadas a ejercer la mediación. Existe un protocolo de mediación hipotecaria que estandariza el proceso por ley.
Estos son solo algunos de los criterios bajo la nueva ley que debe tomar en consideración. Se ha confirmado que la mediación es un recurso exitoso para que las personas puedan retener su hogar ante sus problemas económicos, siempre y cuando exista ese deseo.
Para información adicional puede comunicarse con la Asociación de Mediadores de Puerto Rico a través de Alexander Pagán Burgos - (787) 904-8438/ apagan0669yahoo.com. Todos los mediadores de la Asociación están certificados por la Oficina del Negociado de Métodos Alternos, para la Solución de Conflictos del Estado Libre Asociado de Puerto Rico.
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Entra en vigor ley para mediación en casos de ejecución de hipoteca que involucren la residencia principal del deudor
27 junio 2013 Por Ed. Microjuris.com Puerto Rico
La Ley Núm. 184-2012, aprobada el 17 de agosto de 2012 y denominada, “Ley para Mediación Compulsoria y Preservación de tu Hogar en los Procesos de Ejecuciones de Hipotecas de una Vivienda Principal“, establece el deber del tribunal de referir a mediación, en aquellas ocasiones que lo considere necesario, los casos de ejecución de hipoteca o de venta judicial que involucren la residencia principal del (de la) deudor(a). Sus disposiciones entran en vigor el 1 de julio de 2013. Los métodos alternos para la solución de conflictos, incluyendo la mediación, se regulan en la Rama Judicial a través del Reglamento de Métodos Alternos para la Solución de Conflictos, administrado por el Negociado de Métodos Alternos para la Solución de Conflictos. El proceso de mediación se regirá por la Ley Núm. 19 de 22 de septiembre de 1983, según enmendada y el Reglamento de Métodos Alternos para la Solución de Conflictos, según enmendado. En cumplimiento con el deber que impone a la Rama Judicial la Ley Núm. 184-2012, y a fin de viabilizar la implantación uniforme y efectiva del estatuto, se establece lo siguiente:
Los referidos a mediación cubiertos por la Ley Núm. 184-2012 y por las normas adoptadas a esos efectos se circunscriben a casos de ejecución de hipoteca o venta judicial en que el inmueble que sirve como garantía hipotecaria sea una propiedad residencial que constituya la vivienda principal del (de la) deudor(a) hipotecario(a) o del (de la) deudor(a) hipotecario(a) y su familia inmediata, a la que, para fines contributivos, le sea de aplicación la exención contributiva establecida por ley.
El referido a mediación de un caso de ejecución de hipoteca sobre la propiedad residencial que constituya la vivienda principal del (de la) deudor(a) hipotecario(a) será improcedente cuando éste(a) se encuentre en rebeldía o cuando por alguna razón o sanción sus alegaciones hayan sido eliminadas por el tribunal.
En los casos que el tribunal determine que procede hacer un referido a mediación compulsoria al amparo de la Ley Núm. 184-2012, el Juez o la Jueza, dentro de los sesenta (60) días después de presentada la alegación responsiva por parte del (de la) deudor(a) hipotecario(a) demandado(a) y antes de que se señale la conferencia con antelación al juicio, deberá pautar una conferencia para coordinar los pormenores relativos al referido a mediación compulsoria. Nada impide que, una vez reciba la alegación responsiva, el Juez o la Jueza paute inmediatamente la conferencia para hacer el referido a mediación, sin necesidad de que transcurra el término máximo antes señalado. En la mencionada audiencia, el Juez o la Jueza a cargo instruirá a la parte acreedora o su representante para que indique al(a la) deudor(a) hipotecario(a) aquella información o documentación que debe tener disponible en la sesión compulsoria de mediación para poder evaluar para cuáles alternativas cualifica. Además, ofrecerá a las partes la alternativa del Centro de Mediación de Conflictos de la Rama Judicial o la de un(a) mediador(a) privado(a) seleccionado(a) por las partes. En este último caso, las partes dispondrán del Registro de Interventores Privados Certificados que administra el Negociado de Métodos Alternos para la Solución de Conflictos para hacer su selección. El Juez o la Jueza apercibirá a las partes que en los casos referidos a mediadores(as) privados(as), los gastos a incurrirse en el proceso de la mediación se pagarán por partes iguales, salvo pacto contrario. Cuando las partes seleccionen a un(a) mediador(a) privado (a), éste(a) deberá notificar mediante una moción al Juez o a la Jueza la aceptación del caso para mediarlo.
Los procedimientos de mediación referidos a un Centro de Mediación de Conflictos de la Rama Judicial se llevarán a cabo en la instalación de la Región Judicial correspondiente. Por su parte, los procedimientos de mediación referidos a mediadores(as) privados(as) se realizarán en aquel otro lugar que las partes seleccionen en acuerdo con el(la) mediador(a) designado(a), excluyendo las oficinas del(de la) acreedor(a) hipotecario(a), sus abogados(as), representantes legales o asesores(as).
En los casos de ejecución de hipoteca que deban referirse a mediación de conformidad con la Ley Núm. 184-2012, el Juez o la Jueza a cargo dictará una orden para la reunión de mediación compulsoria. Utilizará para ello el formulario OAT 1698 Orden de Referido al Centro de Mediación de Conflictos en Casos de Ejecución de Hipotecas o el formulario OAT 1697 Orden de Referido a Mediador(a) Privado en Casos de Ejecución de Hipotecas, según sea el caso. La celebración de la reunión de mediación compulsoria constituirá un requisito jurisdiccional para la continuación de los procedimientos judiciales, cuyo incumplimiento impedirá que el Juez o la Jueza dicte sentencia o el (la) Alguacil celebre la venta judicial de la propiedad gravada con la hipoteca cuya ejecución se solicita. El Juez o Jueza informará a las partes que cualquier persona que comparezca en su representación a la reunión de mediación compulsoria debe tener la autoridad para tomar decisiones. Los(as) representantes de cualquiera de las partes deberán acreditar su carácter representativo, así como la autoridad para tomar decisiones a nombre de la parte representada. En los casos referidos a un Centro de Mediación de Conflictos de la Rama Judicial esto se hará mediante la presentación al(a la) mediador(a) del formulario OAT 1351 Autorización para Representación en Mediación para Personas Naturales o el formulario OAT 1360 Autorización para Representación en Mediación para Organizaciones, debidamente completado según sea el caso.
En los casos referidos a mediación al amparo de la Ley Núm. 184-2012, el (la) mediador(a) celebrará una reunión compulsoria de mediación, bajo apercibimiento de desacato, en el término más breve posible dentro de los sesenta(60) días establecidos en la Regla 3.06 del Reglamento de Métodos Alternos para la Solución de Conflictos. El proceso de mediación podrá extenderse a varias reuniones, de ello resultar necesario, sujeto a las condiciones establecidas en la Regla 7.10 del mencionado Reglamento. El (la) deudor(a) tendrá derecho únicamente a un procedimiento de mediación en la acción civil instada para la ejecución de la hipoteca sobre la propiedad residencial que constituya su vivienda principal.
En la reunión compulsoria de mediación, el (la) acreedor(a) hipotecario(a) notificará al(a la) deudor(a) hipotecario(a) todas las alternativas disponibles en el mercado para las cuales cualifique, de manera que pueda evitar la ejecución de la hipoteca o la venta judicial de una propiedad residencial que constituya la vivienda principal del (de la) deudor(a).
Una vez concluido el proceso de mediación compulsoria, el (la) mediador(a) le informará el resultado del referido al Juez o a la Jueza para que disponga como en derecho proceda. De no presentarse alguna de las partes al procedimiento de mediación, igualmente, el (la) mediador(a) lo informará al Juez o a la Jueza a cargo del caso para que éste haga las determinaciones que correspondan.
El carácter compulsorio de la celebración de una sesión inicial de mediación no implica que las partes estén obligadas a llegar a un acuerdo como resultado del proceso.
En vista de su carácter procesal y de su eminente propósito reparador, las disposiciones de la Ley Núm. 184-2012 y de estas normas cobijan tanto a los casos de ejecución de hipoteca de vivienda principal pendientes al 1 ro de julio de 2013 con respecto a los cuales aún no se haya señalado la conferencia con antelación al juicio, como a las acciones judiciales de la misma naturaleza presentadas a partir de la referida fecha.
El Negociado de Métodos Alternos para la Solución de Conflictos emitirá aquellas directrices que estime necesarias de conformidad con la facultad que le confiere la Regla 6.03 del Reglamento de Métodos Alternos para la Solución de Conflictos, supra, para asegurar la viabilidad de este proceso.
Los servicios de los Centros de Mediación de Conflictos de la Rama Judicial se ofrecen libres de costo.